KI im Maklerbüro: Was die EU-KI-Verordnung seit August 2026 bedeutet

Exposé-Texte in Sekunden, leere Wohnzimmer, die plötzlich möbliert sind, ein Chatbot, der nachts Anfragen beantwortet: KI-Werkzeuge sind in vielen Maklerbüros längst Alltag. Seit 2. August 2026 gelten dafür zusätzliche Regeln. An diesem Tag sind die Transparenzpflichten aus Art. 50 der KI-Verordnung (EU) 2024/1689 wirksam geworden – und sie betreffen genau jene Anwendungen, die Makler am häufigsten einsetzen.

Dieser Beitrag ordnet ein, was seit wann gilt, was sich durch das EU-Paket „Digitaler Omnibus zur KI“ geändert hat und was Sie in Ihrem Büro konkret umsetzen sollten. Ohne Panik, aber auch ohne die Pflichten kleinzureden.

Der Zeitplan: was seit wann gilt

Die KI-Verordnung ist seit 1. August 2024 in Kraft, ihre Pflichten greifen gestaffelt. Im Sommer 2026 hat die EU mit der Verordnung (EU) 2026/1744 („Digitaler Omnibus zur KI“) einzelne Fristen verschoben. Sie wurde am 24. Juli 2026 im Amtsblatt veröffentlicht und ist am 27. Juli 2026 in Kraft getreten. Für Maklerbüros ergibt sich folgender Stand:

Wichtig: Der Omnibus hat die Hochrisiko-Regeln verschoben, die Transparenzpflichten für Chatbots und Deepfakes aber nicht. Sie gelten seit 2. August 2026 unverändert.

KI-Kompetenz: Schulung ist Pflicht, aber mit Augenmaß

Art. 4 verpflichtet alle „Betreiber“ von KI-Systemen – also auch ein Maklerbüro, das ChatGPT, ein Bildbearbeitungstool oder einen Chatbot beruflich nutzt – sich um die KI-Kompetenz ihres Personals zu kümmern. Ursprünglich mussten Unternehmen ein ausreichendes Maß an KI-Kompetenz „sicherstellen“. Durch den Omnibus wurde das abgeschwächt: Betreiber müssen nun Maßnahmen ergreifen, um diese Kompetenz zu fördern. Ein bestimmtes Niveau für jede einzelne Person ist nicht vorgeschrieben.

Die Pflicht bleibt aber bestehen. Praktisch heißt das: Wer im Büro KI einsetzt, sollte wissen, wofür die Werkzeuge taugen, wo sie Fehler machen (erfundene Fakten, falsche Flächenangaben) und welche Daten nicht hineingehören. Eine kurze interne Einschulung, dokumentiert mit Datum und Teilnehmenden, ist ein vernünftiger Nachweis.

Chatbots und bearbeitete Bilder: die Kennzeichnungspflichten

Chatbot auf der Website

Nach Art. 50 Abs. 1 müssen Menschen informiert werden, dass sie mit einem KI-System kommunizieren, sofern das nicht ohnehin offensichtlich ist. Die Pflicht trifft formal den Anbieter des Systems, der es entsprechend gestalten muss. Als Betreiber sollten Sie trotzdem prüfen, ob Ihr Chat-Fenster klar sagt, dass hier ein KI-Assistent antwortet – spätestens bei der ersten Nachricht. Ein Hinweis wie „Sie schreiben mit unserem KI-Assistenten. Verbindliche Auskünfte erhalten Sie von unserem Team.“ erfüllt den Zweck und schafft gleichzeitig Klarheit über die Verbindlichkeit.

Virtuelles Home-Staging und KI-Bildbearbeitung

Art. 50 Abs. 4 verpflichtet Betreiber, offenzulegen, wenn Bild-, Ton- oder Videoinhalte ein „Deepfake“ sind. Die Verordnung definiert das in Art. 3 Nr. 60 als KI-erzeugte oder manipulierte Inhalte, die existierenden Personen, Objekten, Orten oder Einrichtungen ähneln und fälschlich als echt erscheinen würden. Ein reales Wohnzimmer, das per KI möbliert wurde, fällt nach überwiegender Einschätzung darunter: Der Raum existiert, das Bild wirkt echt, die Einrichtung ist es nicht. Laut den von der KI-Servicestelle der RTR vorgestellten Leitlinien-Entwürfen der EU-Kommission kommt es dabei nicht auf eine Täuschungsabsicht an.

Nicht betroffen sind Standardbearbeitungen, die den Inhalt nicht wesentlich verändern, etwa Farbkorrektur, Rauschunterdrückung oder Belichtungsausgleich. Wo genau die Grenze liegt – etwa beim Entfernen eines Kabels oder beim „Aufhübschen“ eines grauen Himmels – ist noch nicht abschließend geklärt. Die Leitlinien der Kommission waren zuletzt im Entwurfsstadium. Im Zweifel ist Kennzeichnen die sicherere Wahl.

Verstöße gegen Art. 50 können mit Geldbußen bis 15 Millionen Euro oder 3 % des weltweiten Jahresumsatzes geahndet werden. Für KMU gilt jeweils der niedrigere Betrag. Eine zuständige Aufsichtsbehörde hatte Österreich laut Medienberichten Ende Juli 2026 noch nicht benannt. Das Bundeskanzleramt betont aber, dass die Pflichten unabhängig davon gelten.

Unabhängig von der KI-VO: Irreführung und Datenschutz

UWG: Das Foto muss zum Objekt passen

Auch ohne KI-Verordnung galt schon immer: Werbung darf nicht irreführen (§ 2 UWG). Ein Exposé-Foto, das größere Fenster, einen anderen Ausblick oder eine nicht vorhandene Einbauküche zeigt, ist problematisch – unabhängig davon, ob es mit KI oder klassisch bearbeitet wurde. Virtuelle Möblierung ist zulässig, wenn sie als solche erkennbar ist und bauliche Gegebenheiten nicht verändert. Bewährt hat sich, neben dem virtuell eingerichteten Bild auch das Originalfoto zu zeigen.

DSGVO: keine Kundendaten in offene KI-Tools

Wer Namen, Telefonnummern, Einkommensangaben oder Gesprächsnotizen in ein KI-Werkzeug kopiert, verarbeitet personenbezogene Daten und braucht dafür eine Rechtsgrundlage nach Art. 6 DSGVO. Bei Cloud-Diensten kommt die Frage hinzu, ob die Daten an den Anbieter übermittelt und dort etwa zum Training verwendet werden. Die österreichische Datenschutzbehörde empfiehlt, intern festzulegen, welche Daten in welches System eingegeben werden dürfen. Für Exposé-Texte brauchen Sie ohnehin keine Personendaten: Objektmerkmale genügen.

Bewertungshilfen und KI-Texte: Verantwortung bleibt beim Makler

KI-gestützte Preisschätzungen und automatisch erzeugte Exposé-Texte sind nach der KI-Verordnung in der Regel keine Hochrisiko-Systeme. Rechtlich ändert sich durch die KI aber nichts an Ihrer Verantwortung: Für falsche Angaben zu Wohnfläche, Baujahr, Betriebskosten oder Energiekennwerten haften Sie wie bisher. Sprachmodelle ergänzen gern plausibel klingende Details, die im Objekt nicht vorhanden sind – „ruhige Lage“, „frisch saniert“, „Tiefgaragenplatz inklusive“. Jeder KI-Text gehört deshalb vor der Veröffentlichung gegen die Objektunterlagen geprüft. Eine KI-Bewertung ersetzt keine Marktkenntnis und sollte gegenüber Eigentümern auch nicht als Gutachten dargestellt werden.

Checkliste für Ihr Maklerbüro

1. Bestandsaufnahme: Welche KI-Werkzeuge nutzt das Team tatsächlich? Texte, Bilder, Chatbot, Übersetzungen, E-Mail-Assistenten.
2. Interne KI-Richtlinie (eine Seite reicht): erlaubte Tools, verbotene Dateneingaben, Pflicht zur Faktenprüfung, Kennzeichnungsregeln.
3. Einschulung dokumentieren: kurze Schulung zu Chancen, Grenzen und Datenschutz, mit Datum und Teilnehmerliste.
4. Bilder kennzeichnen: „Virtuell eingerichtet“ oder „KI-bearbeitet“ direkt im Bild und in der Bildunterschrift; Originalfoto mitveröffentlichen.
5. Keine baulichen Änderungen: Wände, Fenster, Ausblick, Böden und Ausstattung bleiben, wie sie sind.
6. Chatbot prüfen: klarer KI-Hinweis beim Start, Hinweis auf menschliche Ansprechperson, Datenschutzerklärung aktualisieren.
7. Verträge mit Anbietern: Auftragsverarbeitungsvertrag vorhanden? Werden Eingaben zum Training genutzt?
8. Vier-Augen-Prinzip für Exposés: Jeder KI-Text wird gegen Plan, Energieausweis und Grundbuchauszug geprüft.

Wie eine Maklersoftware dabei hilft

Viele dieser Punkte lassen sich mit einer Maklersoftware wie ImmoZ einfacher umsetzen: Objektdaten werden zentral und strukturiert gepflegt, sodass KI-Texte gegen dieselben Felder geprüft werden können, die auch in Exposé und Portalexport landen. Bildbeschreibungen und Hinweise wie „virtuell eingerichtet“ lassen sich beim Foto hinterlegen und an die Portalschnittstellen mitgeben. Textvorlagen für Exposés und Anfragen sorgen für einheitliche Formulierungen, und Kontaktdaten bleiben in der Interessentenverwaltung, statt in externe Tools kopiert zu werden.

Fazit

Die KI-Verordnung verbietet Maklern nichts, was sie bisher sinnvoll mit KI gemacht haben. Sie verlangt aber seit 2. August 2026 Transparenz: Chatbots müssen sich zu erkennen geben, KI-möblierte Fotos realer Räume gehören gekennzeichnet, und das Team muss wissen, was es mit den Werkzeugen tut. Der Digitale Omnibus hat daran für Makler wenig geändert – verschoben wurden vor allem Hochrisiko-Pflichten, die im Maklerbüro kaum eine Rolle spielen. Wer eine kurze interne Richtlinie aufsetzt, Bilder ehrlich kennzeichnet und KI-Texte prüft, ist gut aufgestellt. Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Häufige Fragen

Muss ich jeden mit KI geschriebenen Exposé-Text kennzeichnen?

Nach Art. 50 Abs. 4 grundsätzlich nicht. Die Offenlegungspflicht für Texte betrifft Veröffentlichungen zur Information der Öffentlichkeit über Angelegenheiten von öffentlichem Interesse und entfällt, wenn ein Mensch den Text geprüft hat und redaktionell verantwortet. Ein Exposé, das Sie prüfen und unter Ihrem Namen veröffentlichen, ist kein Fall dafür.

Reicht ein allgemeiner Hinweis im Impressum, dass wir KI nutzen?

Für bearbeitete Bilder nicht. Der Hinweis soll spätestens beim ersten Kontakt mit dem Inhalt klar erkennbar sein, also direkt beim Foto. Beim Chatbot gehört er in das Chat-Fenster selbst.

Ist eine Farbkorrektur oder ein aufgehellter Himmel schon kennzeichnungspflichtig?

Übliche Standardbearbeitungen wie Farb- und Belichtungskorrektur sind ausgenommen. Bei einem ersetzten Himmel oder entfernten Gegenständen ist die Grenze unscharf. Im Zweifel kennzeichnen – auch mit Blick auf das UWG.

Muss jede Mitarbeiterin ein KI-Zertifikat haben?

Nein. Art. 4 verlangt nach der Änderung durch den Omnibus Maßnahmen zur Förderung der KI-Kompetenz, aber kein bestimmtes Zertifikat. Eine dokumentierte interne Schulung, abgestimmt auf die tatsächlich genutzten Werkzeuge, ist ein praxistauglicher Weg.