Kaufnebenkosten nach dem Ende der Grundbuchgebühren-Befreiung

Mit 30. Juni 2026 ist die befristete Befreiung von den Grundbuchgebühren beim Kauf von Wohnraum ausgelaufen. Für Grundbuchsanträge, die seit 1. Juli 2026 beim Gericht einlangen, zahlen Käuferinnen und Käufer wieder die volle Eintragungsgebühr für das Eigentumsrecht und, wenn finanziert wird, für das Pfandrecht. Bei einer durchschnittlichen Eigentumswohnung macht das schnell einige tausend Euro aus, und diese Summe muss in aller Regel aus Eigenmitteln kommen.

Für Makler:innen heißt das: Die Nebenkostenaufstellung aus dem Vorjahr stimmt nicht mehr, und manche Interessent:innen haben die Befreiung noch im Kopf. Wer die Kaufnebenkosten jetzt sauber und früh erklärt, vermeidet geplatzte Finanzierungen und Diskussionen kurz vor der Unterschrift.

Was die Befreiung nach §§ 25a bis 25c GGG geregelt hat

Die Befreiung nach dem Gerichtsgebührengesetz (GGG) galt für Grundbuchsanträge, die nach dem 30. Juni 2024 und vor dem 1. Juli 2026 eingelangt sind. Das zugrunde liegende Rechtsgeschäft musste nach dem 31. März 2024 abgeschlossen worden sein. Die wichtigsten Voraussetzungen:

• entgeltlicher Erwerb (Kauf), nicht Schenkung oder Erbschaft,
• Erwerb zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses: Hauptwohnsitz an der Liegenschaft und Aufgabe der bisherigen Wohnrechte,
• befreit war die Eintragungsgebühr bis zu einer Bemessungsgrundlage von 500.000 Euro; lag sie über 2 Millionen Euro, entfiel die Befreiung zur Gänze,
• beim Pfandrecht musste der Kredit zu mehr als 90 % dem Erwerb, der Errichtung oder der Sanierung der Wohnstätte dienen (Bestätigung der Bank).

Die Befreiung ist für neue Anträge ersatzlos weggefallen. Eine Verlängerung oder Nachfolgeregelung wurde bis Oktober 2026 nicht beschlossen. Im Regierungsprogramm 2025–2029 ist lediglich eine „Prüfung“ vorgesehen, ob staatliche Nebengebühren und die Grunderwerbsteuer beim Erwerb des ersten Eigenheims abgeschafft werden. Das ist eine politische Absicht und kein geltendes Recht. Ein konkreter Gesetzesentwurf liegt nach unserem Kenntnisstand nicht vor.

Altfälle: die Fünfjahresfrist läuft weiter

Für Käufer:innen, die zwischen Juli 2024 und Juni 2026 befreit wurden, gilt die Begünstigung weiterhin, aber mit Bedingungen. Werden die Nachweise (Hauptwohnsitz, Aufgabe der bisherigen Wohnrechte) nicht fristgerecht erbracht, schreibt das Gericht die Gebühren nachträglich vor. Wird die Wohnung innerhalb von fünf Jahren weiterveräußert oder der Hauptwohnsitz aufgegeben, fällt die Befreiung weg (§ 25c GGG). Das ist binnen eines Monats dem Grundbuchsgericht anzuzeigen. Für Sie als Makler:in ist das relevant, wenn Sie in den nächsten Jahren solche Objekte zum Verkauf übernehmen: Fragen Sie beim Erstgespräch nach dem Erwerbsdatum und weisen Sie auf eine mögliche Nachzahlung hin.

Die Kaufnebenkosten in Österreich im Überblick

Nach dem Ende der Befreiung gelten wieder die regulären Sätze:

• Grunderwerbsteuer: 3,5 % der Gegenleistung (Kaufpreis). Für Erwerbe im Familienkreis gelten eigene Regeln.
• Grundbucheintragung (Eigentumsrecht): 1,1 % des Kaufpreises, zuzüglich Eingabengebühr.
• Pfandrechtseintragung: 1,2 % des im Grundbuch eingetragenen Pfandbetrags. Bei einer Höchstbetragshypothek kann dieser Betrag über der eigentlichen Kreditsumme liegen.
• Vertragserrichtung und Treuhandabwicklung: nach Tarif oder Vereinbarung mit Notar:in oder Rechtsanwält:in; oesterreich.gv.at nennt rund 1 bis 3 % des Kaufpreises. Dazu kommen Beglaubigungskosten.
• Maklerprovision: Die Immobilienmakler-Verordnung legt Höchstbeträge fest, jeweils für Käufer- und Verkäuferseite, zuzüglich 20 % USt: 4 % bei einem Wert bis 36.336,42 Euro, 1.453,46 Euro fix zwischen 36.336,43 und 48.448,51 Euro, darüber 3 %.
• Finanzierung: Bankspesen wie Bearbeitungs- und Schätzgebühren nach dem Tarif der jeweiligen Bank.

Die genannten Prozentsätze für Gebühren, Steuer und Provision veröffentlicht auch das Amtshelfer-Portal oesterreich.gv.at.

Rechenbeispiel: 350.000 Euro Kaufpreis, 280.000 Euro Kredit

Eine Eigentumswohnung um 350.000 Euro wird mit einem Kredit über 280.000 Euro finanziert. Wir rechnen das Pfandrecht vereinfacht mit einem eingetragenen Betrag von 280.000 Euro und die Provision mit dem Höchstsatz.

Unter der Befreiung wären bei diesem Beispiel die Grundbuch- und die Pfandrechtseintragung entfallen, also 7.210 Euro. Diesen Betrag müssen Käufer:innen heute zusätzlich aufbringen. Der gesamte Finanzierungsbedarf liegt bei rund 385.600 bis 392.600 Euro. Abzüglich des Kredits über 280.000 Euro sind somit etwa 105.600 bis 112.600 Euro an Eigenmitteln nötig. Eingabengebühr, Beglaubigungen und Bankspesen sind dabei noch nicht berücksichtigt.

Nebenkostenübersicht: Pflicht und Beratungsinstrument

Gegenüber Verbraucher:innen ist die schriftliche Nebenkostenübersicht gesetzlich vorgeschrieben. Nach § 30b KSchG muss der Makler vor Abschluss des Maklervertrags eine Übersicht übergeben, in der alle voraussichtlichen Kosten des vermittelten Geschäfts und die Vermittlungsprovision gesondert angeführt sind. Auch eine mögliche Doppelmaklertätigkeit und ein wirtschaftliches oder familiäres Naheverhältnis sind anzugeben. Ändern sich die Verhältnisse erheblich, ist die Übersicht zu berichtigen. Eine Übersicht, die vor Juli 2026 übergeben wurde und die Gebührenbefreiung bereits eingerechnet hat, kann ein solcher Fall sein.

Werden diese Pflichten nicht spätestens vor der Vertragserklärung des Auftraggebers erfüllt, verweist das Gesetz auf § 3 Abs. 4 MaklerG: Der Auftraggeber kann Schadenersatz und bei wesentlichen Pflichtverletzungen eine Minderung der Provision verlangen.

Praxistipps für das Maklerbüro

1. Vorlagen aktualisieren: Nebenkostenübersicht, Exposé-Textbausteine und Kaufanbote auf Hinweise zur Grundbuchgebührenbefreiung prüfen und streichen.
2. Nebenkosten im Exposé beziffern: Prozentsätze plus Eurobeträge für das konkrete Objekt nennen. Ein Betrag ist für Interessent:innen greifbarer als „ca. 10 %“.
3. Finanzierung früh abfragen: Schon bei der Besichtigung klären, ob Eigenmittel für Kaufpreisanteil und Nebenkosten vorhanden sind und ob eine Finanzierungszusage der Bank vorliegt.
4. Pfandbetrag nicht schätzen: Für die Pfandrechtsgebühr den Betrag aus dem Finanzierungsangebot der Bank verwenden, nicht die Kreditsumme.
5. Altfälle erkennen: Bei Verkäufer:innen, die ab Juli 2024 erworben haben, auf die Fünfjahresfrist und die Anzeigepflicht beim Grundbuchsgericht hinweisen und die Abklärung an den Vertragserrichter verweisen.
6. Erwartungen steuern: Wer auf eine neue Befreiung wartet, sollte wissen, dass es dafür derzeit keinen Gesetzesbeschluss gibt.

Wie eine Maklersoftware dabei hilft

In einer Maklersoftware wie ImmoZ lassen sich die Nebenkostenübersicht als Vorlage pflegen und je Objekt mit Kaufpreis und Provision befüllen, sodass Änderungen der Rechtslage an einer Stelle nachgezogen werden. Die Übergabe der Übersicht wird beim Kontakt dokumentiert, was im Streitfall den Nachweis erleichtert. Über Wiedervorlagen erinnern Sie sich an die Nachfrage zur Finanzierungszusage, und die Nebenkosten-Felder im Exposé werden mit den Objektdaten an die Portale übertragen.

Fazit

Mit dem Auslaufen der Befreiung nach §§ 25a bis 25c GGG sind die Kaufnebenkosten wieder auf dem gewohnten Niveau; im Rechenbeispiel machen sie je nach Vertragserrichtung rund 10 bis 12 % des Kaufpreises aus. Für Käufer:innen bedeutet das bei einer Wohnung um 350.000 Euro gut 7.000 Euro mehr Eigenmittelbedarf als noch im Frühjahr. Makler:innen, die ihre Nebenkostenübersicht aktualisieren, die Beträge objektbezogen ausweisen und die Finanzierung früh ansprechen, schaffen Klarheit und erfüllen gleichzeitig ihre Pflichten nach § 30b KSchG. Dieser Beitrag ist allgemeine Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Häufige Fragen

Gilt die Befreiung noch, wenn der Kaufvertrag vor dem 30. Juni 2026 unterschrieben wurde?

Entscheidend war nicht die Unterschrift, sondern das Einlangen des Grundbuchsantrags beim Gericht vor dem 1. Juli 2026. Ein später eingelangter Antrag ist auch bei früherem Vertragsdatum gebührenpflichtig.

Gibt es eine neue Befreiung für das erste Eigenheim?

Nein, nicht als geltendes Recht. Das Regierungsprogramm sieht nur die Prüfung einer Abschaffung von Nebengebühren und Grunderwerbsteuer beim ersten Eigenheim vor. Ein Beschluss liegt bis Oktober 2026 nicht vor.

Wie hoch darf die Maklerprovision beim Kauf sein?

Bei einem Kaufpreis über 48.448,51 Euro höchstens 3 % zuzüglich 20 % USt, und zwar jeweils von Käufer- und Verkäuferseite. Darunter gelten 4 % bzw. ein Fixbetrag von 1.453,46 Euro.

Muss die Nebenkostenübersicht schriftlich übergeben werden?

Ja. Gegenüber Verbraucher:innen verlangt § 30b KSchG eine schriftliche Übersicht vor Abschluss des Maklervertrags, spätestens vor der Vertragserklärung zum vermittelten Geschäft.