Seit 1. Juli 2026 gelten in Österreich neue Regeln für den Energieausweis in Inseraten und bei der Übergabe. Grundlage ist eine Novelle des Energieausweis-Vorlage-Gesetzes 2012 (EAVG 2012), mit der Österreich die neue EU-Gebäuderichtlinie (EU) 2024/1275 umsetzt. Wer Objekte inseriert, muss neue Kennzahlen angeben, und die Vorlagepflicht erfasst jetzt auch Vertragsverlängerungen bei Mietobjekten.

Gleichzeitig ist nicht alles, was in Fachmedien über den „neuen Energieausweis“ zu lesen ist, in Österreich schon geltendes Recht. Ein Teil liegt bei den Bundesländern, ein Teil sind EU-Vorgaben mit späteren Fristen. Dieser Beitrag trennt beides und zeigt, was Makler:innen jetzt konkret ändern sollten.

Die EU-Gebäuderichtlinie in Kürze

Die Richtlinie (EU) 2024/1275 über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (EPBD) war in wesentlichen Teilen bis 29. Mai 2026 in nationales Recht umzusetzen. Für den Energieausweis sind vor allem drei Punkte relevant:

  • Einheitliche Skala A bis G: Klasse A steht für Nullemissionsgebäude, Klasse G für die schlechtesten Gebäude des nationalen Bestands. Eine zusätzliche Klasse A+ ist möglich. Staaten, die ihre Klassen zwischen 2019 und Mai 2024 neu skaliert haben, dürfen die Umstellung bis Ende 2029 aufschieben.
  • Gültigkeit: höchstens zehn Jahre.
  • Renovierungspass: Die Mitgliedstaaten mussten bis 29. Mai 2026 ein System von Renovierungspässen einführen. Für Eigentümer:innen ist die Nutzung freiwillig, sofern ein Staat sie nicht verpflichtend macht.

Eine EU-Richtlinie gilt nicht unmittelbar. Für Makler:innen verbindlich ist, was Bund und Länder daraus gemacht haben.

Was in Österreich seit 1. Juli 2026 gilt: die EAVG-Novelle

Der Nationalrat hat die Novelle am 21. Mai 2026 beschlossen, der Bundesrat erhob am 3. Juni 2026 keinen Einspruch. Kundgemacht wurde sie in BGBl. I Nr. 38/2026, in Kraft ist sie seit 1. Juli 2026. Ursprünglich war der 30. Mai 2026 vorgesehen, der Termin wurde im Justizausschuss verschoben.

Neue Pflichtangaben in Inseraten

Wird ein Gebäude oder Nutzungsobjekt in einem Druckwerk oder elektronischen Medium zum Kauf oder zur Miete angeboten, sind nach § 3 EAVG 2012 nun der Heizwärmebedarf (HWB), der Endenergiebedarf (EEB) und die Gesamtenergieeffizienzklasse anzugeben. Der bisher verpflichtende Gesamtenergieeffizienz-Faktor (fGEE) wird durch den Endenergiebedarf und die Klasse ersetzt. Die Pflicht trifft Verkäufer:in bzw. Bestandgeber:in und den beauftragten Makler.

Vorlagepflicht auch bei Verlängerung von Bestandverträgen

Der Energieausweis ist rechtzeitig vor der Vertragserklärung vorzulegen und binnen 14 Tagen nach Vertragsabschluss auszuhändigen. Neu ist, dass als „In-Bestand-Gabe“ auch die Verlängerung eines Bestandvertrags gilt, ebenso der Erwerb eines Bestandrechts an einem zu errichtenden oder grundlegend zu erneuernden Gebäude. Der Ausweis kann digital übermittelt werden; auf Verlangen ist er auf Papier vorzulegen bzw. auszuhändigen.

Übergang für bestehende Energieausweise

Wegen der Novelle muss niemand einen neuen Ausweis erstellen lassen. Ausweise nach der bisherigen Richtlinie 2010/31/EU bleiben zehn Jahre ab Erstellung gültig. Solange sie gültig sind, dürfen Inserate weiterhin HWB und fGEE angeben (§ 10a EAVG 2012). Für Anzeigen vor dem 1. Juli 2026 und für davor geschlossene Verträge gilt die alte Rechtslage.

Strafen und zivilrechtliche Folgen

Fehlende Angaben im Inserat und eine unterlassene Vorlage oder Aushändigung sind Verwaltungsübertretungen mit einer Geldstrafe von bis zu 1.450 Euro (§ 9 EAVG 2012). Makler:innen sind entschuldigt, wenn sie den Auftraggeber über die Pflicht aufgeklärt und zur Bekanntgabe der Werte oder zur Einholung eines Ausweises aufgefordert haben, dieser aber nicht reagiert hat. Zivilrechtlich bleibt es dabei: Vorgelegte Kennzahlen gelten als vereinbarte Eigenschaft. Ohne Vorlage gilt zumindest eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart, und Käufer:innen oder Mieter:innen können sich einen Ausweis selbst beschaffen und die angemessenen Kosten binnen drei Jahren ersetzt verlangen (§ 7).

Was die Länder regeln: OIB-Richtlinie 6, Ausgabe 2025

Wie der Energieausweis berechnet wird und wie seine Skala aussieht, regeln die Bundesländer über ihr Baurecht, das sich an der OIB-Richtlinie 6 orientiert. Die Ausgabe 2025 wurde im September 2025 veröffentlicht. Laut Übersicht des Österreichischen Instituts für Bautechnik ist sie in Wien seit 15. Juli 2026 und in Tirol seit 16. Juli 2026 verbindlich. Für die übrigen Länder, darunter die Steiermark, war bis zuletzt kein Übernahmetermin angegeben; dort wird weiter nach älteren Ausgaben gerechnet.

Ausweise nach der Ausgabe 2025 weisen auf der ersten Seite unter anderem Endenergiebedarf, Primärenergiebedarf, betriebsbedingte Treibhausgasemissionen und den Anteil der vor Ort erzeugten erneuerbaren Energie aus. Ersteller:innen müssen das Gebäude in Augenschein nehmen, vor Ort oder dokumentiert virtuell. Für Sie bedeutet das: mehr Vorlaufzeit für einen neuen Ausweis. Die Ausgabe 2025 beschreibt auch den Renovierungspass als freiwilliges Instrument mit einem schrittweisen Sanierungsfahrplan.

In der Praxis werden in den nächsten Jahren Ausweise mit unterschiedlicher Skala nebeneinander am Markt sein: ältere mit Klassen von A++ bis G, neue nach Ausgabe 2025 mit A bis G. Eine Klasse B aus einem alten und einem neuen Ausweis ist daher nicht unbedingt vergleichbar. Das sollten Sie Interessent:innen bei Bedarf erklären können.

Praxis-Checkliste für das Maklerbüro

  1. Ausweis bei Auftragsannahme anfordern: Gültigkeit (Ausstellungsdatum plus zehn Jahre) und Berechnungsgrundlage prüfen. Fehlt ein Ausweis, den Auftraggeber schriftlich zur Einholung auffordern und das dokumentieren. Das ist Ihre Entlastung nach § 9.
  2. Vorlaufzeit einplanen: Wegen der Besichtigungspflicht nach der neuen OIB-Ausgabe kann ein neuer Ausweis länger dauern.
  3. Inseratsfelder umstellen: Für neue Ausweise HWB, EEB und Klasse erfassen; bei alten, noch gültigen Ausweisen HWB und fGEE. Bestehende Exposé-Vorlagen und Portaltexte entsprechend anpassen.
  4. Mietverlängerungen nicht vergessen: Hausverwaltungen und Vermieter:innen darauf hinweisen, dass auch bei der Verlängerung eines befristeten Mietvertrags ein Energieausweis vorzulegen und auszuhändigen ist.
  5. Übergabe dokumentieren: Datum und Form der Vorlage (vor der Vertragserklärung) und der Aushändigung (binnen 14 Tagen) festhalten.
  6. Effizienz als Argument nutzen: Eine gute Klasse, ein geringer Endenergiebedarf oder ein vorhandener Renovierungspass sind konkrete Verkaufsargumente. Bei schwachen Werten hilft ein Sanierungsfahrplan, das Gespräch auf Kosten und Fördermöglichkeiten zu lenken statt auf den Buchstaben.

Wie eine Maklersoftware dabei hilft

Eine Maklersoftware wie ImmoZ bildet die Energiekennzahlen als eigene Objektfelder ab, sodass HWB, Endenergiebedarf, Klasse und Ausstellungsdatum einmal erfasst und in Exposé und Portalexport übernommen werden. Der Energieausweis lässt sich als Dokument am Objekt ablegen, seine Vorlage beim Interessenten wird in der Kontakthistorie protokolliert. Wiedervorlagen erinnern an das Ablaufdatum eines Ausweises oder an die schriftliche Aufforderung an den Eigentümer.

Fazit

Die EAVG-Novelle ist seit 1. Juli 2026 in Kraft und verlangt in neuen Inseraten HWB, Endenergiebedarf und Gesamtenergieeffizienzklasse; die Vorlagepflicht gilt nun auch bei der Verlängerung von Bestandverträgen. Bestehende Ausweise bleiben bis zu zehn Jahre gültig. Die neue Berechnung nach OIB-Richtlinie 6 (Ausgabe 2025) ist dagegen bisher nur in Wien und Tirol verbindlich, weitere EU-Vorgaben folgen über das Landesrecht. Wer Ausweise früh einholt, die Kennzahlen sauber pflegt und Aufforderungen an Auftraggeber dokumentiert, ist auf der sicheren Seite. Dieser Beitrag ist allgemeine Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Häufige Fragen

Muss ich für ein laufendes Inserat einen neuen Energieausweis besorgen?

Nein. Ein gültiger Ausweis nach altem Recht bleibt bis zehn Jahre ab Erstellung verwendbar, und im Inserat dürfen weiterhin HWB und fGEE stehen. Ein neuer Ausweis ist erst nötig, wenn der alte abläuft oder keiner vorhanden ist.

Gilt die Pflicht auch, wenn ein Mietvertrag nur verlängert wird?

Ja, seit 1. Juli 2026. Die Verlängerung eines Bestandvertrags gilt nach dem EAVG 2012 als In-Bestand-Gabe; der Ausweis ist vorzulegen und auszuhändigen.

Wer wird bestraft, wenn im Inserat die Werte fehlen?

Verkäufer:in bzw. Vermieter:in und der beauftragte Makler, jeweils mit bis zu 1.450 Euro. Makler:innen sind entschuldigt, wenn sie den Auftraggeber aufgeklärt und erfolglos zur Bekanntgabe der Werte aufgefordert haben.

Gilt die neue Skala A bis G schon überall in Österreich?

Nein. Sie kommt mit der OIB-Richtlinie 6 (Ausgabe 2025), die bisher nur Wien und Tirol übernommen haben. In den anderen Ländern werden Ausweise vorerst nach älteren Ausgaben berechnet.