Mietenpaket 2026: Fünf-Jahres-Befristung und Wertsicherung für Makler

Seit 1. Jänner 2026 gelten für die Vermietung von Wohnungen neue Spielregeln. Das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (5. MILG, BGBl. I Nr. 114/2025) hat die Mindestbefristung im Mietrechtsgesetz verlängert und mit dem Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) die Indexierung von Mieten neu geregelt. Nach den ersten Monaten in der Praxis zeigt sich: Viele Vertragsvorlagen und Exposés sind noch nicht angepasst.

Für Maklerbüros, die Mietwohnungen vermitteln, ist das mehr als eine juristische Randnotiz. Wer einen Bestandvertrag mit unwirksamer Befristung oder fehlerhafter Wertsicherungsklausel vorbereitet, riskiert Ärger mit dem Auftraggeber. Wir fassen zusammen, was sich geändert hat und was Sie in der Praxis beachten sollten.

Mindestbefristung: Fünf Jahre statt drei

Nach § 29 Abs. 1 Z 3 MRG ist die Befristung eines Wohnungsmietvertrags im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG nur noch wirksam, wenn sie mindestens fünf Jahre beträgt. Bisher waren es drei Jahre.

Es gibt eine wichtige Ausnahme: Ist der Vermieter beim Vertragsabschluss kein Unternehmer im Sinne des Konsumentenschutzgesetzes (KSchG), bleibt die Mindestdauer bei drei Jahren. Das betrifft typischerweise Privatpersonen, die eine einzelne Wohnung vermieten. Laut den Gesetzesmaterialien trägt der Vermieter die Beweislast dafür, dass er kein Unternehmer ist. Ist an der Vermieterseite ein Unternehmer beteiligt, gilt die Fünf-Jahres-Grenze.

Die neue Mindestdauer gilt auch für Verlängerungen (§ 29 Abs. 4 MRG) und für die einmalige gesetzliche Erneuerung, wenn ein befristeter Vertrag nach Ablauf weder aufgelöst noch ausdrücklich verlängert wird. Maßgeblich ist der Zeitpunkt der Verlängerung: Wird ein vor 2026 abgeschlossener Dreijahresvertrag heute verlängert, muss ein unternehmerischer Vermieter auf mindestens fünf Jahre verlängern.

Was passiert bei einer zu kurzen Befristung?

Eine Befristung, die die Mindestdauer unterschreitet oder nicht schriftlich vereinbart ist, ist nicht durchsetzbar. Der Vertrag gilt dann als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, mit vollem Kündigungsschutz für den Mieter. Für den Vermieter ist das meist die teuerste Folge eines Vertragsfehlers. Unverändert bleibt das Recht des Mieters, einen befristeten Vertrag nach Ablauf des ersten Jahres unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist vorzeitig zu kündigen.

Wertsicherung nach dem MieWeG

Das MieWeG begrenzt die vertraglich vereinbarte Wertsicherung bei Wohnungsmietverträgen im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG. Es gilt auch für bestehende Verträge, nicht nur für neue. Die Kernpunkte:

• Nur einmal jährlich zum 1. April: Mieterhöhungen auf Grund einer Wertsicherung wirken nur noch zum 1. April, unabhängig davon, was im Vertrag steht.
• Maßstab ist die Vorjahresinflation: Herangezogen wird die durchschnittliche Veränderung des VPI 2020 im Vorjahr.
• Halbierung über 3 Prozent: Liegt die Inflation über drei Prozent, wird der darüber liegende Teil nur zur Hälfte berücksichtigt. Bei 5 Prozent Inflation sind also höchstens 4 Prozent weiterzugeben.
• Erste Anpassung anteilig: Bei der ersten Valorisierung nach Vertragsabschluss wird die Inflation nur für den Teil des Jahres angerechnet, in dem der Vertrag bestand.
• Vertragsklausel bleibt Voraussetzung: Das MieWeG begrenzt eine vereinbarte Wertsicherung, es ersetzt sie nicht. Ohne wirksame Klausel gibt es keine Indexanpassung.

Zusätzlicher Deckel im Vollanwendungsbereich

Für Verträge, deren Mietzins nach dem MRG beschränkt ist (insbesondere Richtwert- und Kategoriemieten), gelten Übergangsgrenzen: Zum 1. April 2026 durfte die Miete um höchstens 1 Prozent steigen, zum 1. April 2027 sind höchstens 2 Prozent zulässig. Danach gilt die allgemeine Regel mit Halbierung über 3 Prozent. Die Richtwerte und Kategoriebeträge selbst folgen derselben Systematik.

Für Wohnungen der gemeinnützigen Bauvereinigungen nach dem WGG gilt die Begrenzung nach § 1 MieWeG grundsätzlich nicht.

Klauseln richtig formulieren

Für die Vertragsgestaltung ist § 2 MieWeG nützlich. Er gilt für alle Raummieten, also auch für Geschäftsräume und Objekte im Vollausnahmebereich. Danach genügt für eine wirksame Wertsicherung ein bloßer Verweis auf das Gesetz, etwa mit der Wendung „wertgesichert gemäß § 1 Abs. 2 des Mieten-Wertsicherungsgesetzes“. Bei Wohnungsmietverträgen mit MRG-Mietzinsbeschränkung, die vor dem 1. Dezember 2026 geschlossen werden, lautet die Formulierung „wertgesichert gemäß § 1 Abs. 2 und 3 des Mieten-Wertsicherungsgesetzes“.

Diese Verweistechnik vermeidet viele Fehler, die bei selbst formulierten Indexklauseln in der Vergangenheit zur Unwirksamkeit geführt haben. Wer weiterhin eine eigene Klausel verwendet, muss sie mit den Vorgaben des MieWeG abgleichen; im Anwendungsbereich des § 1 gilt im Zweifel der für den Mieter günstigere Wert.

Neu geregelt wurde auch die Rückforderung: Für Verträge, die vor dem 1. Jänner 2026 geschlossen wurden, können Mieter auf Grund unwirksamer Wertsicherungsvereinbarungen grundsätzlich nur noch Zahlungen der letzten fünf Jahre zurückfordern. Ausgenommen sind unter anderem Fälle, in denen die Unwirksamkeit auf einer missbräuchlichen Klausel im Sinne der EU-Klausel-Richtlinie beruht.

Praxis-Checkliste für Maklerbüros

1. Vertragsvorlagen prüfen: Mindestbefristung auf fünf Jahre umstellen und eine Variante mit drei Jahren nur für Vermieter vorsehen, die nachweislich keine Unternehmer sind.
2. Unternehmereigenschaft klären: Bei jedem Vermittlungsauftrag erheben und dokumentieren, ob der Vermieter Unternehmer im Sinne des KSchG ist. Bei mehreren vermieteten Wohnungen, Gesellschaften oder Fruchtgenussgestaltungen genauer hinsehen.
3. Wertsicherungsklauseln vereinheitlichen: Den gesetzlichen Verweis nach § 2 MieWeG verwenden und Stichtag 1. April berücksichtigen.
4. Anwendungsbereich bestimmen: Vor Vertragserstellung festhalten, ob Voll-, Teil- oder Vollausnahmebereich des MRG vorliegt. Davon hängen Befristung, Mietzinsgrenzen und Wertsicherung ab.
5. Exposé anpassen: Befristungsdauer, Art der Wertsicherung und gegebenenfalls Richtwertbezug korrekt angeben, damit Interessenten keine falschen Erwartungen haben.
6. Vermieter aufklären: Nach dem Bestellerprinzip ist bei der Wohnungsvermietung in der Regel der Vermieter Ihr Auftraggeber. Erklären Sie ihm die neuen Regeln schriftlich, insbesondere die Folgen einer zu kurzen Befristung.
7. Bestandsverträge im Blick behalten: Bei Verlängerungen von Altverträgen gilt bereits die neue Mindestdauer.

Wie eine Maklersoftware dabei unterstützt

Viele dieser Punkte lassen sich in den Arbeitsablauf einbauen. In einer Maklersoftware wie ImmoZ können Sie Vertrags- und Schriftvorlagen zentral pflegen, sodass alle Mitarbeiter mit derselben, aktuellen Fassung arbeiten. Exposé-Felder für Befristung und Mietzinsart sorgen für einheitliche Angaben auf den Portalen, die Kontaktverwaltung hält Aufklärungsschreiben und Angaben zum Vermieter nachvollziehbar fest, und Wiedervorlagen erinnern rechtzeitig an auslaufende Befristungen von betreuten Mietobjekten.

Fazit

Das Mietenpaket 2026 verlängert die Mindestbefristung für unternehmerische Vermieter auf fünf Jahre und begrenzt die Wertsicherung im MRG-Bereich auf eine jährliche Anpassung zum 1. April mit Halbierung über 3 Prozent sowie Übergangsdeckeln von 1 und 2 Prozent. Für Maklerbüros bedeutet das vor allem: Vorlagen überarbeiten, die Unternehmereigenschaft des Vermieters dokumentieren und Auftraggeber klar informieren. Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Häufige Fragen

Gilt die Fünf-Jahres-Befristung für alle Vermieter?

Nein. Sie gilt im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG für Vermieter, die Unternehmer im Sinne des KSchG sind. Private Vermieter, die keine Unternehmer sind, können weiterhin mit mindestens drei Jahren befristen, müssen das im Streitfall aber beweisen.

Müssen bestehende Mietverträge mit drei Jahren Befristung geändert werden?

Nein, laufende Befristungen bleiben wirksam. Die neue Mindestdauer greift aber bei einer Verlängerung oder gesetzlichen Erneuerung ab 2026, wenn der Vermieter Unternehmer ist.

Gilt das MieWeG auch für Einfamilienhäuser und Geschäftslokale?

Die Begrenzung nach § 1 MieWeG gilt für Wohnungen im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG. Für andere Raummieten, etwa im Vollausnahmebereich oder bei Geschäftsräumen, bietet § 2 MieWeG die Möglichkeit, eine Wertsicherung durch Verweis auf das Gesetz wirksam zu vereinbaren.

Wann darf die Miete erhöht werden?

Im Anwendungsbereich des MieWeG nur einmal jährlich zum 1. April. Im Vollanwendungsbereich waren es 2026 höchstens 1 Prozent, 2027 sind es höchstens 2 Prozent. Die Gesetzesmaterialien finden Sie auf der Website des Parlaments.